Цели и задачи оценки сельскохозяйственных земель

Статья в формате PDF KB Содержание оценки земли складывалось и развивалось в зависимости от поставленной цели и задач практического применения земельно-оценочных данных. Так, в дореволюционной России, в условиях частной собственности на землю и государственных земельных имуществ сельскохозяйственная таксация ставила целью определение капитальной стоимости цены поземельных угодий или же приносимого ими чистого дохода. Оценка земель предназначалась для решения таких задач как продажа, покупка земель, сдача земель в аренду, выдача ссуд под залог земли, размежевания земель и разверстания угодий, раздела земель между наследниками, обложения земель податью налогами , разрешения споров между арендаторами и землевладельцами, установления вознаграждений за убытки, понесенные вследствие войны, маневров, наводнений и прочее.

Какими стандартами и методиками руководствуется Оценщик при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения? При проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения Оценщик руководствуется также Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества России от Что представляет собой Отчет об оценке земли сельскохозяйственного назначения? Согласно указанным требованиям, Отчет об оценке земли сельскохозяйственного назначения должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, а также скреплен печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. В отчете об оценке сельскохозяйственных земель содержатся следующие разделы: а Основные факты и выводы. Раздел основных фактов и выводов содержит: общая информация, идентифицирующая оцениваемую землю сельскохозяйственного назначения; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке земли сельскохозяйственного назначения; итоговая величина стоимости оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения; б Задание на оценку земли сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; в Сведения о заказчике оценки земли сельскохозяйственного назначения и об оценщике.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Основные цели экономической оценки земли Основные цели экономической оценки земли Централизованное распределение бесплатной земли при игнорировании необходимости рыночной оценки ее стоимости привело к неэффективному землепользованию в сельском и лесном хозяйстве, а также обусловило нерациональную модель городского развития, например размещение промышленных зон, а также экологически вредных предприятий в центральной части городов. Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию.

Начатая в г. Важнейшей задачей земельной реформы являются дальнейшие радикальные преобразования земельных отношений для осуществления практического перехода к гарантированным Конституцией Российской Федерации формам собственности на землю и развитию регулируемого государством земельного рынка на основе системы научно обоснованной экономической оценки стоимости земельных участков. Экономическая оценка земельного участка — деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся. Можно выделить четыре основные цели оценки земельных участков: удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли; создание базы для налогообложения; реальное отражение их стоимости в активах предприятий; создание государственного кадастра недвижимости, а также стоимостное отражение в статистике национального богатства страны.

Первая цель оценки стоимости земельных участков — удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться, и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В настоящее время в России при оценке земельных участков и других объектов недвижимости используются различные виды стоимости.

В Федеральном законе от 29 июля г. Данное определение рыночной стоимости базируется на следующих предпосылках: сделка совершена в условиях конкурентного и равновесного рынка при соблюдении типичных условий и передаче титула собственности от продавца к покупателю в момент отчуждения объекта. Рыночная стоимость всегда относится к конкретному моменту, поскольку при изменении конъюнктуры рынка она также может измениться.

Поэтому рыночная стоимость отражает фактическое состояние рынка и обстоятельства заключения сделки на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата написания отчета об оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки. Условия конкуренции на рынке определяются степенью однородности и мобильности товаров, количеством продавцов и покупателей и влиянием каждого из них на цену продажи, наличием барьеров для входа на рынок и другими факторами.

У покупателя имеются мотивы купить, но его не принуждают к этому. Он совершает покупку с учетом сложившихся условий и ожиданий рынка имеющегося, а не воображаемого или гипотетического. Потенциальный покупатель не собирается совершать сделку по любой цене и платить выше той суммы, которую требует рынок. Продавец не желает и не вынужден продать земельный участок по любой цене, предлагаемой на рынке. У покупателя и продавца отсутствует острая экономическая или другая необходимость в данной сделке.

В МСО подчеркивается, что для оценки рыночной стоимости оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование, или наиболее вероятное использование. Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос решается на основе данных рынка. Сравнения продаж или другие рыночные сравнения должны исходить из исследований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком и на ставках отдачи, основанных на данных рынка.

В исключительных ситуациях рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. К таким случаям относятся: некоторые специализированные объекты имущества; устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка; некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды и др. Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается при операциях купли-продажи или сдачи в аренду, при определении стартовых цен на конкурсах и аукционах, для учета земельных участков в активах предприятий с целью привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций и в других случаях.

Все большее распространение в российской практике получает практика земельных торгов. В постановлении Правительства РФ от 11 ноября г. Земельный кодекс предусматривает две формы проведения торгов: конкурс или аукцион. Аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной пла-ты. Победителем аукциона признается лицо, назвавшее наибольшую цену. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий обязанностей по использованию земельного участка.

Победителем конкурса считается лицо, Предложившее лучшие условия, такие как сроки освоения, участие в развитии инфраструктуры, архитектурно-планировочные решения и др.

Право собственности на земельный участок. При продаже находящихся в государственной собственности земельных участков организатор торгов определяет на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка.

Начальная цена устанавливается равной рыночной стоимости земельного участка. Торги признаются состоявшимися, если в них приняли участие не менее двух лиц, которые хотя бы один раз подняли стартовую цену. Право на заключение договора аренды земельного участка.

В крупных городах местные органы власти могут устанавливать единовременный платеж для инвесторов, желающих заключить договор аренды земельного участка с целью его застройки доходным объектом недвижимости.

Впервые такой платеж появился в Москве в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 26 сентября г. Величина арендной платы за земельный участок. Как установлено п. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

На практике арендная плата за государственные и муниципальные земли рассчитывается или в процентах от кадастровой стоимости, или по утвер-жденным местным методикам на основе базовых ставок и различных коэффициентов. Величина процентной ставки от кадастровой стоимости утверждается собственником земли. Например, в Москве с 1 июля г. Рыночную стоимость земельного участка не следует смешивать с другими видами стоимости: инвестиционной, ликвидационной и кадастровой.

Инвестиционная стоимость - это стоимость для конкретного лица при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночном стоимости учет.

Она рассчитывается при обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая является результатом сделки между продавцом и покупателем, имеющими типичную мотивацию, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Выделяют целый ряд существенных причин, вызывающих различие в величине рыночной и инвестиционной стоимостей одного и того же объекта оценки, такие как: различия в оценках величины будущих потоков доходов; различия в определении уровня риска и факторов риска, присущих объекту оценки, и требуемой ставки доходности; различия в степени прогнозируемости и уровне финансовых издержек и налоговом статусе налоговые льготы, ставки, база для налогообложения ; синергический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями, инвестициями или вложениями в акции других компаний.

Основными целями расчета инвестиционной стоимости при оценке недвижимости являются: в инвестиционная стоимость, играющая ключевую роль при управлении недвижимостью. Эффективное управление объектом недвижимости, принятие инвестиционных решений в отношении привлечения заемного капитала и других важнейших аспектов управления невозможны без оценки инвестиционной стоимости; оценка эффективности альтернативных инвестиционных проектов.

Одна из важнейших функций инвестиционной стоимости - оценка инвестиционных проектов и выбор наиболее эффективных направлений инвестиций. Эта функция используется при анализе проектов застройки свободных земельных участков. При этом с помощью оценки инвестиционной стоимости отбрасываются неэффективные или менее эффективные проекты; оценка эффективности действующего объекта недвижимости. Инвестиционная стоимость играет важную роль в анализе состояния действующего объекта.

Выводы о бесперспективности дальнейшего расширения недвижимости, сделанные на основе анализа общедоступной рыночной информации, могут быть существенным образом скорректированы в лучшую сторону, если оценка инвестиционной стоимости показывает повышение отдачи от эксплуатации недвижимости в будущем.

Для расчета инвестиционной стоимости могут применяться традиционные методы, но они используют не рыночные данные. Например, инвестор может применять ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора. При использовании метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости.

Таким образом, инвестиционная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора, обоснованных в его инвестиционном проекте. Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший ти-пичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Например, ликвидационная стоимость рассчитывается при закрытии предприятия и реализации его активов по отдельности. В этом случае она представляет разность между выручкой от продажи активов предприятия на рынке и издержками на ликвидацию.

Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. С 1 января г. В МСО предусмотрены также виды стоимости базы оценки , которые отсутствуют в Федеральных стандартах оценки. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости, подразделяются в МСО на три категории.

К первой категории относятся базы, которые отражают выгоды экономического субъекта от владения активом. Такая стоимость является специфичной для заданного экономического субъекта. Хотя при некоторых обстоятельствах эта стоимость может быть равна сумме, которую экономический субъект мог бы выручить от продажи актива, ее величина по существу отражает выгоды, получаемые от владения активом, и поэтому не обязательно подразумевает гипотетический обмен.

Например, в эту категорию попадает инвестиционная стоимость. Вторая категория баз оценки отражает цену, которая была бы на разумных основаниях согласована между двумя определенными сторонами при обмене активом.

Несмотря на то что стороны MOi-ут быть независимыми и вести переговоры на коммерческой основе, актив не обязательно выставляется па более широком рынке, а согласованная цена может отражать специфические преимущества или неудобства от владения активом для участвующих в сделке сторон, а не для рынка в целом.

Эта категория включает в себя справедливую стоимость, специальную стоимость и синергетическую стоимость. Третья категория баз оценки - это стоимости, устанавливаемые в соответствии с законом, государственным регулированием или условиями контракта. Для целей налогообложения базы для проведения оценки часто устанавливаются законом. Также применение конкретной базы оценки может быть разъяснено путем введения пояснительных допущений, характеризующих особые обстоятельства экономического субъекта, владеющего имуществом например, действующее предприятие, предприятие на стадии ликвидации или предприятие, активы которого должны быть проданы для альтернативного использования.

Рассмотрим виды стоимости, которые отсутствуют в Федеральных стандартах оценки. Справедливая стоимость - это денежная сумма, за которую может быть обменен актив в коммерческой сделке между хорошо осведомленными, заинтересованными сторонами.

Справедливая стоимость обычно рассчитывается при проведении оценки для целей Международных стандартов финансовой отчетности. Специальная стоимость - это сумма, превышающая рыночную стоимость и отражающая определенные свойства актива, имеющие ценность только для специального покупателя. Под специальным покупателем понимается покупатель, для которого конкретный актив обладает специальной стоимостью, из-за преимуществ, возникающих за счет обладания им, но не относящихся к покупателям на рынке в целом.

Например, собственник участка площадью шесть соток при покупке соседнего участка может присоединить его к имеющемуся участку и тем самым образовать новый участок площадью 12 соток. Специальная стоимость может возникнуть, когда актив имеет признаки, которые делают его более привлекательным для специфического покупателя, или для ограниченной категории покупателей, чем для обычных покупателей на рынке.

Эти признаки могут включать в себя физические, географические, экономические или юридические характеристики актива. Синергетическая стоимость стоимость слияния.

Дополнительный элемент стоимости, создаваемый за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше, чем сумма первоначальных имущественных интересов. Вторая цель оценки стоимости земельных участков - создание базы для налогообложения. Основными источниками денежных поступлений от недвижимости являются: налог на землю или недвижимость.

В странах с рыночной экономикой налог на недвижимость является одним из важнейших каналов поступления денег в бюджет. Как правило, налог на землю относится к местным налогам.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Цели оценки земли: для чего нужна, где заказать и сколько это стоит

Анализируются цели кадастровой оценки земельных участков, Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного Иными словами, цель кадастровой оценки должна быть шире фискальных задач. Экономическая оценка земель сельскохозяйственного назначения: На примере выбор и логику диссертационного исследования, его цель и задачи.

Вторая цель оценки стоимости земель кадастровая оценка - создание полной и справедливой с рыночной ценой базы для налогообложения — предусматривает упорядочивание и совершенствование системы налогообложения. Ведь налоги на землю и недвижимость в странах с рыночной экономикой являются основными источниками денежных поступлений в бюджет. При этом преследуются следующие цели оценки стоимости земли: стимулируется ее более интенсивное использование и благоустройство; упорядочивается и увеличивается сбор налогов на доходы физических и юридических лиц, которые сдают свою недвижимость в аренду; оптимизируется система сборов за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; заинтересованные лица получают доступ к информации из единого кадастра недвижимости или земельного кадастра без лишней бумажной волокиты. К сожалению, эти благие намерения государства часто оборачиваются серьезными финансовыми трудностями для граждан, когда в результате кадастровой оценки стоимость их земельного участка может быть сильно завышена и они вынуждены платить большой налог. Или наоборот, цена так низка, что продавая свой участок по кадастровой стоимости люди могут недосчитаться значительной суммы денег. Если вы считаете, что ваши финансовые интересы нарушены, то вы можете провести процедуру оспаривание кадастровой стоимости. Закон в данном случае на вашей стороне и вы скорее всего выиграете дело. Не стоит избегать этой процедуры, боясь потерять время и деньги. Поверьте, затраты на услуги оценщиков и адвоката не сравнимы с теми потерями , которые вы можете понести в сделках по купле-продажи, аренде, выплат налогов за землю, кадастровая стоимость которой установлена неверно. Третья цель оценки земель - реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий - хорошая возможность для юридических лиц или крупных частных собственников безболезненно перейти от возможности бессрочного пользования земельными участками к праву собственности если хватит денег или аренды. Согласно Земельному кодексу, земельные участки предоставляются в постоянное бессрочное пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Основные цели экономической оценки земли Основные цели экономической оценки земли Централизованное распределение бесплатной земли при игнорировании необходимости рыночной оценки ее стоимости привело к неэффективному землепользованию в сельском и лесном хозяйстве, а также обусловило нерациональную модель городского развития, например размещение промышленных зон, а также экологически вредных предприятий в центральной части городов.

Цели и задачи государственного мониторинга сельскохозяйственных земель I. Цели и задачи государственного мониторинга сельскохозяйственных земель Государственный мониторинг сельскохозяйственных земель осуществляется в целях предотвращения выбытия земель сельскохозяйственного назначения, сохранения и вовлечения их в сельскохозяйственное производство, разработки программ сохранения и восстановления плодородия почв, обеспечения государственных органов, включая органы исполнительной власти, осуществляющие государственный земельный контроль, юридических и физических лиц, а также сельскохозяйственных товаропроизводителей всех форм собственности достоверной информацией о состоянии и плодородии сельскохозяйственных земель и их фактическом использовании.

Цели оценки земли

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель Введение к работе В условиях реформирования национальной экономики в России особую актуальность приобретает задача формирования эффективных механизмов регулирования земельных отношений. Одним из таких механизмов является экономическая оценка земель, представляющая базу платности землепользования. В то же время оценка земельных ресурсов в России протекает бессистемно и неадекватно общим темпам экономических трансформаций. Это обусловлено отсутствием достаточно обоснованной методологии оценки земель, основу которой должна составлять концепция управления земельными ресурсами, реализуемая в конкретных экономических моделях и механизмах регулирования земельных преобразований. Повышение эффективности использования земли связано с многогранностью функций и свойств земли, что, в свою очередь, влияет на сущность, содержание и механизм оценки земель.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Целями данной работы является изучение проблем оценки земель с позиции рентных правоотношений. В настоящей работе с помощью монографического метода анализа определены особенности оценки сельскохозяйственных земель, способствующие прогрессивному увеличению эффективного плодородия почвы. На основе проведенного исследования обоснована необходимость выявления синтетического показателя в оценке земель, который позволит производителям, как сравнить результаты производственно-хозяйственной деятельности с конкурентами, так и выявить изменения в экономическом плодородии почвы с использованием дополнительных вложений, а также открыть новые производственные возможности. Abstract: The subject. In the current economic conditions in the leading role played by the economic valuation of land fertility, which depends on the development of socio-economic relations in the society and is an expression of the total natural and artificial soil fertility. The objectives of this work is to study the problems of valuation of land rent from the standpoint of relations. In this paper, using the method of analysis defined monographic particular assessment of agricultural land, contributing to the progressive increase in the effective soil fertility. On the basis of the study proved the need to identify a synthetic indicator in assessing the land, which will allow producers as to compare the results of production and economic activity with competitors, and to identify changes in the economic soil fertility with the use of additional investments, as well as open up new production possibilities. Ключевые слова: экономическое плодородие, экономическая оценка, рентные отношения, интенсивное развитие сельского хозяйства, собственность на землю, производительные силы общества.

Введение к работе Земля, как объект хозяйственных и рыночных отношений, имеет многофункциональное назначение и занимает уникальное и ключевое место во всей системе предпринимательской деятельности. В системе рьшочных отношений земля имеет многофункциональное назначение.

Задачи государственной кадастровой оценки земель Цели оценки земли Задачи государственной кадастровой оценки земель КС зем. ГКОЗ — комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление КС зем. Результаты государственной кадастровой оценки вносятся в ГКН и не подлежат изменению до очередного тура кадастровой оценки. С учетом реформирования налогового и земельного законодательства РФ ГКОЗ и оценка иных объектов недвижимости для целей налогообложения является сегодня одной из важнейших ф-ий системы управления на всех уровнях власти.

Оценка земельных участков и земли

Объектом кадастровой оценки земель являются сельскохозяйственные земли земельных участков, предоставленных сельскохозяйственным организациям, в том числе крестьянским фермерским хозяйствам, иным организациям для ведения сельского хозяйства, в том числе крестьянского фермерского , а также для ведения подсобного сельского хозяйства. Предметом кадастровой оценки сельскохозяйственных земель являются: — плодородие почв, определяющее уровень урожайности сельскохозяйственных культур; — технологические свойства, определяющие степень благоприятности выполнения полевых механизированных работ и уровень затрат на их выполнение; — местоположение удаленность по отношению к внутрихозяйственным производственным центрам, местам поставки продукции и приобретения производственных ресурсов, определяющее величину транспортных затрат по перемещению грузов и агрегатов при возделывании и уборке сельскохозяйственных культур. Кадастровая оценка земель проводится по видам земель и по отдельным сельскохозяйственным культурам. Результаты кадастровой оценки земель — балл плодородия почв земельного участка, общий балл кадастровой оценки земель, нормативный чистый доход и дифференциальный доход с 1 га сельскохозяйственных земель, кадастровые стоимости 1 га сельскохозяйственных земель. Результаты кадастровой оценки сельскохозяйственных земель используются для: — установления ставок земельного налога на сельскохозяйственные земли сельскохозяйственного назначения; — определения размеров убытков, причиненных землепользователям изъятием у них земельных участков для несельскохозяйственных целей; — разработке схем землеустройства и проектов внутрихозяйственного землеустройства; — оптимизации использования сельскохозяйственных земель;.

Цели и задачи оценки сельскохозяйственных земель

.

Ваш IP-адрес заблокирован.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 12 КРИТЕРИЕВ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Похожие публикации